Croatie

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Taxes à acquitter pour l'achat et la revente d'un bien immobilier en Croatie

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Quel est le montant de la taxe de l’Etat croate lors du transfert (ex. vente) de propriété d’un bien immobilier ? Un bien acquis par un étranger est-il soumis à la TVA ?

Si le bien immobilier est acquis (peu important que la date de construction du bien soit avant ou après le 1er janvier 1998) d’un propriétaire, (personne physique ou morale) qui n’avait pas opté pour être assujetti au régime de la TVA (et qui ne pouvait donc pas facturer la TVA), la transaction n’est alors par soumise à la TVA). Le nouveau propriétaire devra acquitté la taxe de transfert de propriété de 5 %. L’assiette de cette taxe est généralement le prix convenu entre les parties au contrat de vente. Cependant, l’administration fiscale croate peut remettre en cause cette assiette si elle estime que celle-ci se situe, significativement, en dessous du prix du marché. Cette taxe est généralement supportée par l’acquéreur du bien. 

Si le bien acheté, a été construit postérieurement au 1er janvier 1998, et qu’il a été soumis à la TVA lors des ventes et acquisitions précédentes et non à la taxe de transfert de propriété, alors ce bien est soumis à la TVA (22%) (tandis que le terrain sur le lequel le bien est situé est, et a été, pour chaque transaction, soumis à la taxe de transfert de propriété de 5%). Un terrain n’est donc jamais soumis à la TVA. 

Quand la taxe sur le transfert de propriété (de 5%) doit-elle être déclarée et acquittée ? 

Si l’acquéreur est de nationalité croate ou est une société de droit croate, l’enregistrement de l’acquisition doit être effectuée auprès de l’administration fiscale locale dans un délai de 30 jours à compter de la signature du contrat de vente final. Le notaire doit également remettre une copie de ce contrat à l’administration fiscale. Une fois la décision de l’administration fiscale reçue par l’acheteur, le paiement de la taxe doit être effectué dans un délais de 15 jours. Le paiement doit être effectué en monnaie locale (kuna) dans sa totalité. 

Si l’acquéreur est de nationalité étrangère, l’acquisition doit alors être déclarée à l’administration fiscale dans un délais de 30 jours suivant la réception de l’agrément, émanant du Ministère de Justice de la République de Croatie. L’acquéreur doit joindre au formulaire de déclaration deux exemplaires ; du contrat de vente final ; des extraits du cadastre ; et un document attestant la voie par laquelle le vendeur (précédent propriétaire) avait acquis le bien vendu. 

Quel est le taux de la taxe sur la plus-value en Croatie ? 

La plus-value (en général, la différence entre le coût d’une acquisition et le prix de la revente) générée varie normalement entre 15 et 35 %. Les non-résidents fiscaux lors d’une vente immobilière en Croatie doivent se rapporter aux conventions fiscales bilaterales et internationales. En général, les coûts de reconstruction ou de rénovation peuvent être déduit de l’assiette de la taxe sur la plus-value (égale en définitive à la différence entre le profit généré par la vente du bien et les coûts supportés en liaison avec ce profit). Il est très important que ces coûts soient dûment basés sur des documents justificatifs. La taxe sur la plus-value ne s’applique pas si, trois années ou plus, se sont écoulées entre l’acquisition du bien et sa revente. 

La plus-value générée par une société est taxable selon l’impôt sur les sociétés croates (20%) comme tout autre bénéfice qu’elle pourrait dégager. Les coûts liés à l’entretien et à l’amélioration (reconstruction, rénovations) du bien immobilier et autres sont déductibles (avec justificatifs). 

Existe t-il d’autres taxes applicables aux biens immobiliers achetés par des étrangers? 

La République de Croatie applique une taxe spéciale sur les résidences secondaires. Celle-ci est payée annuellement par le propriétaire (personne physique ou entité morale). Le montant de cette taxe est de 5 à 15 Kuna par mètre carré de la surface habitable du bien. Le montant réel est déterminé par les autorités locales en fonction de l’endroit où se situe le bien. Si le bien ne peut être utilisé en raison de sa dégradation, la taxe n’est pas appliquée. Il existe également d’autres frais liés à la possession d’un bien mais pas de taxes immobilières supplémentaires. Toute société est quant à elle soumise à différentes taxes et frais supplémentaires, qui ne sont pas applicables aux personnes physiques.

Les documents administratifs à fournir >> Les taxes à acquitter

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