Procédure à titre personnel ou par l’intermédiaire d’une société croate ?

Comment choisir entre la procédure « à titre personnel » et celle « par l’intermédiaire d’une société croate » ? Quels sont les avantages et les inconvénients principaux ? 

L’acquisition à titre personnel oblige l’acquéreur à supporter la longueur du délai administratif de la procédure d’agrément. C’est seulement à réception de l’agrément que le nouveau propriétaire sera autorisé à inscrire le bien dans les livres de propriété de l’Etat croate, rendant opposable son droit aux tiers. Après la signature de l’acte de vente authentifié et la réunion des documents requis pour entamer la procédure d’agrément devant le Ministère de Justice croate, le délai est en moyenne deux ans. Pendant ce délai, le propriétaire peut cependant jouir du bien mais il ne peut le revendre ou le détruire. Les rénovations ou transformations peuvent être entamées, si elles ne nécessitent pas une demande de permis de construire qui serait déposée par le nouvel acquéreur. Afin d’envisager le cas exceptionnel d’un refus d’agrément et de sécuriser au mieux l’investissement des travaux qui pourraient être effectués sans délai en l’absence d’un permis de construire (les travaux ne « touchant pas à la structure et à l’aspect extérieur de l’immeuble) une clause est insérée dans les contrats de ventes afin de prévoir un droit de rétro-cession en cas d’un refus d’agrément (exceptionnel). Ce droit s’exercera au profit d’une société croate désignée et crée alors par l’acheteur (la procédure à « titre personnel » bascule alors en une procédure par « l’intermédiaire d’une société croate »). 

La procédure d’acquisition par « l’intermédiaire d’une société croate » évite les délais inhérents à la procédure juridique et administrative croate d’agrément. Elle suppose en revanche des coûts de constitution propres à la création et au fonctionnement d’une société (statuts, enregistrement, bilan comptable, P.V. d’assemblées).

• Un maximum de 45 jours est nécessaire après l’accord et la signature par le client des documents, et procurations qui permettront d’accomplir les formalités de constitution, d’ouverture et/ou de fonctionnement d’une société croate, pour le compte du client et au meilleur de ses intérêts. Après un délai approximatif de 15 jours suivant le dépôt de l’ensemble des documents requis par la Cour, la société reçoit l’attribution d’un numéro d’enregistrement et peut alors, en sa possession, conclure le contrat de vente. 
• Un capital (ré-utilisable après un court instant de gel) de 20 000 KN (moins de 3000 euros) est indispensable à la création d’une société à responsabilité limitée de la forme la plus répandue en Croatie une d.o.o. Il faut prévoir des frais pour les taxes d’enregistrement notarié, les taxes d’état et de cour. Doivent être généralement ajouté le prix d’un avocat qui rédige l’acte de constitution de la société et accompli pratiquement les démarches nécessaires. 

Pour choisir, il faut opter pour le montage qui vous correspond le mieux, c’est à dire qui est taillé aux raisons de votre investissement. Une propriété destinée à être utilisée comme résidence de vacances, même louée durant la saison ou l’année, ne réclame pas nécessairement la création d’une société croate. En revanche, un investissement calculé à court terme (moins de 3 ans), ou dans le but d’accueillir l’exercice d’une activité commerciale, touristique ou de services, ou les questions de l’ordre des taxations fiscales ou des transmissions ultérieures peuvent rendre pertinent le choix d’une procédure d’acquisition par l’intermédiaire et la création d’une société croate. 

Acquisition d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société croate >> Comment choisir entre l'acquisition à titre individuel ou par l'intermédiaire d'une société ? >> Les documents administratifs à fournir >>

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